□郭睿新

凡事有前必有后，有盛必有衰，老祖宗说过的话叫天下事都讲究个因果。

在古代，有田有地有后代，其中的地就是指现在的房子，以前买房卖房要先问亲戚同不同意，再问邻居同不同意，大家都没意见之后才能进行买卖交易。而楼市发展至今，经历了三个大阶段的洗刷之后，又将会有怎样的走向和未来？本期我们先谈谈这三大发展阶段吧。

1919年~1949年

楼市第一阶段

在楼市交易当中，贷款买房是清代才出现的，而按揭付款是民国时期才真正意义上开始的，这些都是中国房地产行业的“前身”。在建国之前楼市的发展一直深受传统思想桎梏，发展和演变也都不活跃，加之政权的引导、财阀的垄断以及国际经济形势的影响，让中国楼市在广大人民群众的生活中一直未见起色。但正是因为这样的一个30年“基础”，中国楼市才以极具“中国特色”的姿态逐步走上摩登舞台。

1949年~1979年

楼市第二阶段

改革开放前，国家引导人民大力发展农业工业以刺激GDP，百废待兴，百花齐放。在近30年的阶段中，城市居民少，土地充裕，企事业单位自行建房分配给职工，整体中国楼市形式单一，薄弱的市场需求量一直局限着国家地产建设，加之普遍收入水平极低，没有商品房概念，中国楼市的发展正在酝酿着萌芽。

1979年~2009年

楼市第三阶段

1978年改革开放以后，企事业单位自建住房远远不能满足急剧增加的住房需求，并且人们对于商品房的购买意识逐渐加深，导致中国楼市的价格在数年当中经历了温和上升期，加速上升期和飞速飙升期。而国家政策引导和银行贷息浮动，直接决定着中国楼市的命运必须以“30年而转型”作为未来方向。

《道德经》第四十二章中讲道：“一生二，二生三，三生万物。”道法是万物产生的过程，即是规律产生于事物自身的发展需求。以“三”为临界点可看出诸多事物的运程变迁，在中国地产龙头交椅上的万科，在2016年的当口正演绎着中国房产一个时代的终结！所谓“三十年河东，三十年河西”，不论是国家还是企业，都应该明白这是一个关口，不进行自我改变，就要被市场改变！

编者按：

郭睿新先生是资深的地产人士，对房地产行业研究颇深。在楼市现今风云变幻，面临改变与转型的特殊时期，郭先生自有一番独到的见解。自本期起，本刊将郭睿新先生的文章整理出来陆续刊发，与诸君共享。