□郭睿新

从市场营销角度来讲，项目定位本身就是一个前期营销策略的演变过程。

源起：八九十年代，改革开放的前十年，在房地产市场萌芽阶段，城市与农村，职工与农民有着质的不同；大家都是以有房住为主导，单位都是根据资历、级别、工龄来设计图纸，抽签分房。不讲究什么外立面、环境、景观、户型。所以户型都是一样的户型，外立面都是水洗石、马赛克。进入21世纪2000年后，在开发商的潜意识里把营销、策划及从业人员当成是包治百病的医生。都存在一种习惯，他们通常是等到楼盘“生病”了，卖不出去了，这个时候才想到要去找医生——策划公司来开药方。而在平时，即健康状况良好的时候，他们压根是不会请保健医生的。可以说这个时代称为后定位时代。这个时代乱象丛生，欧式小区一个个，不知是法式还是英伦。景观挖沟叫临水而居，挖坑叫湖，比猫画虎，洋相百出。

经历了野蛮生长期之后，以北上广深为代表的一线城市地产商受海外新理念的影响，从企业文化到企业发展战略，再到企业拿地区域、位置都进行了定位策划设计。如：万科从深圳、万科城、盐田港到上海虹桥万科城，设定了万科郊区建城的战略定位。再如：富力集团以南方为根据地，吃熟地，旧城改造开发为企业战略。万达以大连为点迅速向江北一二线城市铺满城市繁华地段——万达百货。

地脉文化。改革开放37年，中国城市化进程以高铁速度日新月异，新城市、新城镇……开发商在经历了20多年的从小到大、从小学生到大学生的发展过程中，拿地到销售这个过程中，战略定位与项目精细化定位也更加的慎重与成熟。首先从城市文化底蕴挖掘，打文化牌：结合企业文化的发展战略，是在其选择和确立产品潜在目标客户基础上，通过前期营销策略的调整和深化过程。其次，结合项目区位优劣势，明确项目目标客群，了解目标客群的生活习性、文化层次，深挖其特点，研究其习惯，满足其爱好。最终，在营销推广、价格定位策略中，竞争结果是项目最好的见证，而完全应该依据市场最为现实的走势，从做好全盘营销角度，对案子确定一个既有利于本身产品尽快销售和迅速回笼资金的目标，也能在市场中通过个案的特殊优势和差异化的亮点发掘，进而对整盘营销产生出一种成功驾驭的影响。进行准确的企业文化战略定位，准确的项目市场定位、产品定位；其中产品定位是基础，公司战略定位是市场定位的集成，它对两者起着强化的作用。

在未来的项目开发定位过程中，企业无论新、老，都应注意自身的企业战略，城市的规划发展，目标客群的生活好恶，价格极限，对未来五年的预判都是一个企业与项目立足市场的基础。